Nhà Xưởng Thuê Bị Hư Hỏng: Ai Chịu Chi Phí Sửa Chữa?

Cập nhật: 04/10/2026 – Tác giả: Lê Mạnh Thùy – Chuyên Kho Xưởng Bình Dương

Khi nhà xưởng đang thuê bị dột mái, nứt nền, hỏng cửa, xuống cấp hệ thống kỹ thuật hoặc phát sinh hư hỏng trong quá trình sử dụng, câu hỏi quan trọng nhất là: bên cho thuê hay bên thuê phải sửa và ai chịu chi phí? Câu trả lời không thể chỉ dựa vào việc “xưởng của ai”. Cần xác định nguyên nhân hư hỏng, mức độ sửa chữa, thỏa thuận trong hợp đồng, biên bản bàn giao và lỗi của từng bên.

Ảnh minh họa: kỹ sư kiểm tra, bảo trì thiết bị trong môi trường nhà xưởng công nghiệp.

1. Không thể kết luận chỉ bằng câu “xưởng của chủ thì chủ phải sửa”

Nhà xưởng là tài sản có nhiều hạng mục: mái, nền, cột, tường, cửa, hệ thống điện, cấp thoát nước, thiết bị PCCC, văn phòng, sân bãi và các hạng mục do bên thuê tự lắp đặt. Vì vậy, khi có hư hỏng phải tách ít nhất bốn nhóm:

• Hư hỏng hoặc khuyết tật vốn có của tài sản, không do lỗi bên thuê.
• Hư hỏng nhỏ, bảo dưỡng thường xuyên trong quá trình sử dụng.
• Hư hỏng do lỗi sử dụng, vận hành hoặc cải tạo của bên thuê.
• Hao mòn tự nhiên theo thời gian và mức sử dụng bình thường.

Việc phân nhóm này quyết định ai phải sửa, ai phải trả tiền và có phát sinh bồi thường hay không.

2. Khi nào bên cho thuê thường phải sửa nhà xưởng?

Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê và phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa.

Do đó, nếu nhà xưởng giảm giá trị sử dụng không do lỗi của bên thuê, bên thuê có thể yêu cầu bên cho thuê sửa chữa. Tùy mức độ và điều kiện áp dụng, pháp luật còn ghi nhận quyền yêu cầu giảm giá thuê, đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường trong trường hợp khuyết tật làm mục đích thuê không đạt được.

Ví dụ các tình huống cần làm rõ trách nhiệm bên cho thuê

• Mái xưởng xuống cấp, thấm dột do tuổi công trình hoặc khuyết tật không do bên thuê gây ra.
• Nền xưởng lún, nứt do hiện trạng kết cấu hoặc nền móng, không xuất phát từ tải trọng sử dụng vượt thỏa thuận.
• Cửa, tường hoặc hạng mục cố định bị xuống cấp do nguyên nhân vốn có của tài sản.
• Hệ thống được bàn giao kèm theo xưởng không còn bảo đảm khả năng sử dụng như thỏa thuận, nếu nguyên nhân không thuộc lỗi bên thuê.

Đây chỉ là nhóm ví dụ để nhận diện vấn đề. Muốn kết luận trách nhiệm trong một xưởng cụ thể cần kiểm tra hồ sơ, biên bản bàn giao, lịch sử bảo trì và nguyên nhân kỹ thuật.

3. Khi nào bên thuê phải sửa hoặc bồi thường?

Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất hoặc làm hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê cũng phải sử dụng tài sản đúng công dụng và đúng mục đích đã thỏa thuận.

Với nhà xưởng, rủi ro thường phát sinh khi doanh nghiệp lắp máy móc, nâng công suất, khoan cắt kết cấu, thay đổi vách, nền, cửa, hệ thống điện hoặc vận hành vượt thông số mà chủ xưởng đã bàn giao. Nếu hư hỏng có quan hệ với lỗi sử dụng của bên thuê thì trách nhiệm có thể chuyển sang bên thuê.

4. Hao mòn tự nhiên khác hư hỏng do lỗi bên thuê thế nào?

Điểm dễ tranh chấp nhất khi trả xưởng là ranh giới giữa hao mòn tự nhiên và hư hỏng do lỗi. Điều 479 và Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 đều cho thấy bên thuê không phải chịu trách nhiệm đối với hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

Do đó, hợp đồng và biên bản bàn giao càng chi tiết thì càng dễ xử lý. Nên có ảnh/video, tình trạng mái, nền, tường, cửa, hệ thống điện, thiết bị đi kèm và các lỗi đã tồn tại ngay tại thời điểm nhận xưởng.

Nếu chỉ ghi chung chung “bàn giao xưởng hiện trạng tốt” nhưng không có hình ảnh, số liệu hoặc biên bản kèm theo, khi có tranh chấp hai bên sẽ khó chứng minh tình trạng ban đầu.

5. Bên thuê có được tự sửa rồi yêu cầu chủ xưởng hoàn chi phí?

Có thể, nhưng không nên tự ý làm theo cách “sửa xong rồi gửi hóa đơn”. Khoản 3 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: khi bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời, bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Thực tế, để giảm tranh chấp, bên thuê nên thực hiện theo trình tự:

1. Ghi nhận hiện trạng bằng ảnh/video và mô tả hư hỏng.
2. Thông báo cho bên cho thuê bằng kênh có thể lưu lại bằng chứng.
3. Đề nghị thời hạn xử lý cụ thể.
4. Nếu cần tự sửa, tiếp tục thông báo phạm vi công việc và dự toán hợp lý.
5. Lưu báo giá, hóa đơn, biên bản nghiệm thu và chứng từ thanh toán.
6. Đối chiếu lại cơ chế hoàn trả/khấu trừ chi phí theo hợp đồng hoặc thỏa thuận bổ sung.

6. Checklist 10 bước khi phát hiện nhà xưởng thuê bị hư hỏng

7. Hợp đồng thuê nhà xưởng nên ghi rõ những gì về sửa chữa?

Thay vì chỉ ghi “bên A sửa lớn, bên B sửa nhỏ”, nên mô tả cụ thể hơn:

• Danh mục hạng mục thuộc bên cho thuê bảo trì, sửa chữa.
• Danh mục bảo dưỡng thường xuyên thuộc bên thuê.
• Ngưỡng hoặc cách xác định “sửa chữa nhỏ”.
• Thời hạn phản hồi khi xảy ra sự cố.
• Quy trình thông báo và quyền tự sửa chữa khi khẩn cấp.
• Cách phê duyệt nhà thầu và dự toán.
• Cơ chế thanh toán lại chi phí hợp lý.
• Cơ chế xử lý gián đoạn sản xuất nếu có thỏa thuận.
• Trách nhiệm đối với hư hỏng do máy móc hoặc hoạt động của bên thuê.
• Tiêu chuẩn hoàn trả nhà xưởng khi hết hợp đồng.

Để rà soát rộng hơn các điều khoản khác, xem bài Hợp đồng thuê kho xưởng 2026: 12 điều khoản cần kiểm tra.

8. Ví dụ giả định: mái xưởng bị dột sau 8 tháng thuê

9. Góc nhìn của Lê Mạnh Thùy

Với nhà xưởng, tranh chấp sửa chữa thường không bắt đầu ở lúc xưởng hỏng mà bắt đầu từ lúc bàn giao quá sơ sài. Tôi ưu tiên làm rõ ba thứ trước khi ký: hiện trạng có ảnh/video, bảng phân công trách nhiệm từng nhóm hạng mục và quy trình xử lý khi xảy ra sự cố. Ba phần này giúp giảm rất nhiều tranh luận kiểu “lỗi cũ hay lỗi mới”, “sửa lớn hay sửa nhỏ”.

Khi khảo sát, không nên chỉ nhìn xưởng đang đẹp hay xấu. Cần hỏi lịch sử sửa mái, nền, điện, thoát nước, thiết bị đi kèm và xem điều khoản nào trong hợp đồng đang giao trách nhiệm cho bên thuê.

10. Khi nào cần kỹ sư, luật sư hoặc cơ quan chuyên môn?

• Khi cần xác định nguyên nhân kỹ thuật của nứt, lún, dột, hư hỏng kết cấu.
• Khi việc sửa chữa có liên quan thay đổi kết cấu, công năng hoặc hồ sơ xây dựng.
• Khi chi phí lớn và hai bên không thống nhất nguyên nhân hoặc trách nhiệm.
• Khi tranh chấp có nguy cơ dẫn đến chấm dứt hợp đồng hoặc yêu cầu bồi thường.
• Khi sửa chữa liên quan hệ thống PCCC, điện hoặc hạng mục chuyên ngành cần đơn vị có năng lực phù hợp.

Nếu việc sửa chữa đồng thời là cải tạo công trình, cần đối chiếu thêm bài Cải tạo nhà xưởng có cần xin giấy phép xây dựng không?.

11. Câu hỏi thường gặp

Nhà xưởng bị dột thì chủ xưởng có bắt buộc phải sửa không?

Không thể kết luận chỉ từ hiện tượng dột. Nếu dột do hư hỏng hoặc khuyết tật không do lỗi bên thuê, Điều 477 là căn cứ quan trọng để yêu cầu bên cho thuê sửa. Nếu do bên thuê tác động vào mái hoặc sử dụng sai thì trách nhiệm có thể khác.

Bên thuê có phải chịu tiền sửa nền xưởng bị nứt không?

Phải xác định nguyên nhân. Nếu nứt do tải trọng máy móc vượt điều kiện đã thỏa thuận hoặc lỗi của bên thuê thì có thể phát sinh trách nhiệm. Nếu do nền móng hoặc khuyết tật vốn có không do bên thuê thì cần xem nghĩa vụ của bên cho thuê.

Hết hợp đồng, bên thuê có phải trả xưởng “như mới” không?

Điều 482 quy định bên thuê phải trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo tình trạng đã thỏa thuận. Vì vậy, “trả như mới” không phải là kết luận mặc định nếu hợp đồng không quy định như vậy và thực tế có hao mòn tự nhiên.

Bên thuê tự sửa xưởng có được đòi lại tiền không?

Có thể trong điều kiện khoản 3 Điều 477: bên cho thuê đã được thông báo nhưng không sửa hoặc sửa không kịp thời; bên thuê tự sửa với chi phí hợp lý, có thông báo và yêu cầu thanh toán. Cần lưu bằng chứng đầy đủ.

Có nên ghi mức tiền cụ thể để phân biệt sửa nhỏ và sửa lớn?

Có thể thỏa thuận một ngưỡng chi phí hoặc danh mục hạng mục để giảm tranh cãi, nhưng cần thiết kế điều khoản phù hợp thực tế xưởng và không nên chỉ dùng một con số nếu có những hạng mục kỹ thuật đặc thù.

Biên bản bàn giao có quan trọng khi tranh chấp hư hỏng không?

Rất quan trọng vì nó giúp chứng minh tình trạng tài sản tại thời điểm giao nhận. Xem thêm Biên bản bàn giao nhà xưởng: 15 hạng mục cần kiểm tra trước khi ký.

12. Nguồn pháp lý tham khảo

13. Bài viết liên quan

• Pháp lý kho xưởng
• Hợp đồng thuê kho xưởng 2026: 12 điều khoản cần kiểm tra
• Biên bản bàn giao nhà xưởng: 15 hạng mục cần kiểm tra
• Cải tạo nhà xưởng có cần xin giấy phép xây dựng không?
• Thuê kho xưởng cần kiểm tra giấy tờ gì?